稿件来源：南都晨报*南阳网
调解纠纷
□本报全媒体记者 王朝荣 通讯员 丁清玲 文/图
在卧龙区人民法院蒲山法庭辖区内，一些小区的物业纠纷矛盾较为突出。一边是业主对服务质量不满意、不愿缴费，另一边是物业公司经营困难、服务难以为继。蒲山法庭主动出击，以源头治理为切入点，以优化营商环境为落脚点，以“如我在诉”的司法情怀为着力点，探索出“数据驱动、多元共治、柔性解纷”的物业纠纷治理新路径。
数据驱动 抓前端治未病
物业纠纷牵动千家万户。蒲山法庭在前期排查中发现，辖区内某山庄与某花园两个小区的物业公司与业主矛盾尤为突出。某山庄居住1380户居民，由于该项目定位为休闲、养老型社区，大部分业主仅在节假日居住，正常缴费业主约500户，目前，已有487户业主长期拖欠物业费；某花园总户数324户，实际入住132户，欠缴物业费户数达96户。两组数据背后，反映出“低入住率、高欠费率”引发的结构性矛盾。
蒲山法庭进一步深挖数据发现，由于收缴率持续走低，导致两家物业公司连年亏损。其中，某山庄每平方米每月仅收取0.5元物业费，即便1380户全部足额缴费，物业费每月总收入也仅有几万元，扣除18名工作人员工资、设施维护、保洁绿化等刚性开支后，公司财务捉襟见肘。亏损之下，一个“低收费、低收缴率导致物业公司亏损、服务质量下降，致使收缴率更低”的恶性循环就此形成。
收到两家物业公司的诉前调解申请后，蒲山法庭明确了“不能就案办案，必须透过数据找病灶”的思路。法庭干警集体研判，对两个小区物业费的欠费原因、物业服务现状进行深入了解。通过走访发现，欠费并非单纯的业主“赖账”，而是包含季节性空置导致的服务感知缺失、沟通渠道不畅等多重因素。基于此，法庭决定将矛盾化解关口前移——收到两家物业公司的诉前调解申请后，迅速启动“走访+磋商”双轨机制。
走访过程中，法庭干警给业主和物业公司算清“收支账”、讲透“恶性循环”的逻辑，引导物业公司换位思考，既要维护企业合法债权，更要保障业主的知情权和参与权。经过多轮磋商，两家物业公司拿出差异化调解方案。
其中，某山庄聘用的南阳市某物业服务有限公司给出了“5月1日至5月10日，欠费业主主动足额结清拖欠物业费，长期未实际入住的业主按欠费总额的70%收取物业服务费，实际入住的业主按欠费总额的85%收取物业服务费”的调解意见。
某花园聘用的南阳某物业服务有限公司给出了“5月1日至5月10日，欠费业主主动足额结清拖欠物业费，一律免收一年物业费”的调解意见。
两个小区的居民与物业公司之间，从“对抗”到“对话”的转变，正是蒲山法庭纠纷化解“抓前端、治未病”的生动实践。
多元共治 重调解促催收
物业服务费的收取关乎企业生存，更是直接影响社区营商微生态。蒲山法庭深刻认识到，如果不打破恶性循环，物业公司终将因入不敷出而被迫撤场。对于某山庄和某花园这样本就收费低廉、利润微薄的项目，任何一家物业公司的抗风险能力都极其脆弱。简单依赖诉讼催收，不仅会加剧双方对立，更可能成为压垮企业的“最后一根稻草”。
为此，蒲山法庭坚持“保企业、稳预期、促发展”的营商理念，将物业纠纷治理纳入优化营商环境大局统筹推进，他们携手卧龙区石桥镇人民政府、龙王沟风景区建设发展中心联合发布开展物业合同纠纷诉前调解专项活动公告。并主动与物业公司沟通，指导其规范服务合同、完善催收告知程序、提升证据留存意识，同时协助物业公司梳理运营成本，在保障基本服务的前提下实现“节流”，帮助物业公司重建与业主间的信任。
5月1日，蒲山法庭将调解方案以通告形式公开发布，明确集中办理时间、优惠政策和法律后果。5月11日、12日，法庭干警分别深入两个小区，实地查看通告张贴及反馈情况，并现场听取业主与物业公司的意见建议。短短10余天，两个小区已有78户业主主动缴纳拖欠的物业费。
“以前总觉得物业费不高，无所谓。听了法官的话才知道，每平方米每月0.5元的物业费收不上来，物业公司连员工的工资都发不出，怎么可能做好服务？”某山庄一位业主当场补缴了拖欠5年的物业费。
某物业服务有限公司负责人感慨：“已经清缴的这些物业费虽然不能让公司扭亏，但让我们看到了希望。只要法庭帮我们搭平台、立规矩，我们愿意同步公示整改计划、提升服务质量，让物业公司与业主心手相连，共同守护美好家园。”
让“靠诉讼催收”变为“靠信任缴费”，蒲山法庭用法治方式帮助物业公司稳住经营基本盘，也让业主意识到“良性循环的起点，是双方各让一步、各尽其责”。这正是“法治是最好的营商环境”在基层社区治理中的生动写照。
柔性解纷 常换位解心结
蒲山法庭处理这两起群体性物业纠纷时，始终坚持换位思考：如果我是空置房业主，一年只住几天，却要和常住业主一样全额缴费，心里会不会委屈？如果我是物业公司，每平方米每月只收0.5元物业费，可是业主却要拖欠，导致公司不能按时给员工发工资、垃圾清运车加不起油，我该如何坚持经营？
正是这种“将心比心”的共情思维，推动蒲山法庭创新推出“诉前调解+法庭服务站”模式。考虑到两个小区纠纷体量大，且矛盾积压时间长，法庭决定将某山庄设为物业纠纷专项治理试点。法庭工作人员在该小区设立服务站，业主可以享受法律咨询、诉前调解、司法确认、巡回审判全链条服务。从今年6月起，服务站将每月集中审理此类纠纷，逐步形成“调解优先、诉讼断后、示范引领”长效机制。
集中审理日，法官提前到场，先调解、后开庭，对能达成协议的双方当事人当场出具法律文书；对争议较大的双方当事人，公开开庭，当庭宣判，并将邀请业主、物业公司工作人员、综治中心负责人、辖区群众旁听。法官现场为当事双方算清恶性循环账和良性循环账：前者“收费低、服务差、拒缴费、撤场、小区卫生环境差”，后者“及时清欠、服务提升、主动缴费、资金改善、长效优质服务”。账算清了，双方当事人的心结也解开了。
自5月1日通告发出至5月12日现场办公，从78户业主主动缴费到服务站落地，蒲山法庭用短短10余天时间，跑出了物业纠纷多元化解的“加速度”。
解开“物”与“业”的千千结，关键在“心”与“心”的沟通。蒲山法庭以数据思维精准溯源，以营商视角统筹兼顾，以如诉情怀躬身笃行，不仅为辖区近2000户居民和两家物业公司找到了“最优解”，更探索出一条基层法庭参与社会综合治理、服务高质量发展的新路径。这既是新时代“枫桥经验”的生动诠释，也是司法力量守护万家灯火的温暖注脚。
